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Fundos imobiliários: maioria dos gestores prevê novas quedas no curto prazo, mas vê fundamentos intactos

SÃO PAULO – A escalada das preocupações com a disseminação do coronavírus levou investidores a amargar perdas na volta do feriado, com queda de 7% do Ibovespa e de 1,5% do IFIX (índice que mede o desempenho dos principais fundos imobiliários negociados em Bolsa).

Mas faz sentido essa crise ter impacto no mercado de fundos imobiliários? Qual é a avaliação dos gestores? E como eles estão investindo agora?

Essas perguntas foram respondidas em um levantamento feito pela XP com 21 gestores de fundos imobiliários.

Metade dos entrevistados acredita que a disseminação do vírus é apenas um choque de curto prazo, que não deve afetar os fundamentos para o setor. Assim, para eles, não há necessidade de rever premissas de investimento.

Outros 29% afirmaram que devem fazer pequenas revisões, mas sem mudar de forma significativa a carteira. O restante (21%) vê muitas incertezas em relação ao assunto.

“De maneira geral, as principais premissas revisadas serão macroeconômicas e não tão correlacionadas ao setor de construção civil: 40% dos gestores devem rever as projeções para a atividade econômica, enquanto 22% pretendem reajustar a estimativa de taxas de juros de longo prazo”, informa o levantamento.

Ainda assim, 61% dos entrevistados acreditam que, no curto prazo, o IFIX deverá apresentar um recuo de até 5%, enquanto 23% veem o índice permanecendo estável. Para 8%, o indicador pode cair entre 5% e 10% e outros 8% esperam uma baixa de mais de 10%.

Na visão dos gestores, as perdas, que podem ocorrer em um primeiro momento, devem ser revertidas no prazo de até um ano. Já em um cenário pessimista, a recuperação poderia levar até 24 meses.

Caso haja uma escalada do nível de contágio do coronavírus no país, o que não é o cenário-base da XP, os analistas destacam que o segmento mais afetado no setor de fundos imobiliários seria o de shopping centers. A opinião é compartilhada por 60% dos gestores.

Os shoppings seriam impactados diretamente por uma queda prolongada no fluxo de clientes, o que afetaria a capacidade de pagamento dos lojistas e demandaria dos fundos maiores descontos nos aluguéis.

Por outro lado, fundos de papéis, como os de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), seriam os menos impactados, segundo 39,6% dos gestores consultados. Na sequência aparecem lajes corporativas (26,7%) e fundos de fundos (12,9%).

Na avaliação da XP, os FIIs de galpões logísticos seriam os mais resilientes para atravessar um cenário de piora da epidemia no território nacional, dada sua localização em regiões de menor densidade demográfica e um potencial aumento da demanda por produtos na venda online.

O relatório reforça, porém, que “os imóveis pertencentes aos fundos imobiliários são localizados no Brasil e não têm exposição direta das suas operações ao mercado externo. São investimentos com exposição doméstica. Por esse motivo, suas operações só serão impactadas caso haja um contágio em grande escala em território nacional, o que não ocorreu até o momento e não parece estar no cenário” dos gestores consultados.

“Apenas como comparação, a greve dos caminhoneiros de 2018, que foi um evento 100% local e de grandes proporções, impactou significativamente o fluxo de pessoas nas ruas durante algumas semanas, mas trouxe um reflexo apenas marginal para as operações dos FIIs”, diz o levantamento.

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